これまで相続税評価額よりも実際の価値が下がる不動産として、「無道路地」、「有効宅地部分が少ない土地」、「境界が不明の土地」などをご紹介してきました。
その第3弾として、今回は「高圧線下の土地」についてご説明します。
高圧線とは？
相談者B子：「高圧線は街でよく見かける電線とは何が違うのですか？」
アドバイザー：「街中にも高圧線はありますよ。電柱で高いところを走っているのが高圧線、低いところから住宅の方に伸びているのが低圧線です。電柱の上の方に大きな缶みたいなのが付いているでしょう。あれが変圧器で、高圧を低圧に変換します」
建築制限があるため、高圧線下の土地は価値が下がる
相談者B子：「街中にも高圧線はあるのですね。どうして高圧線下の土地は価値が下がってしまうのですか？」
アドバイザー：「高圧線下には建築制限があるのです。その土地にどれだけのものを建てられるのかで、土地の価値は大きく左右されます。そのため、建築制限がある土地は一般的に評価額が低くなります」
相談者B子：「高圧線下はどのような建築制限があるのですか？」
アドバイザー：「高圧線下の土地は、建物の高さを送電線から3ｍ以上低くしなければいけません。送電が35,000Vを超えると、10,000Vごとに15cmの離隔距離がプラスされます。登記簿には電力会社の地益権や地上権の登記があり、『電線路の最下垂時の電線から3ｍを控除した高さを超える建造物等の築造もしくは竹木の植栽禁止』などと書いてあったりします。建物だけでなく、植林にも高さ制限があるのです」
特別高圧線下の土地は、さらに厳しい建築制限
相談者B子：「高い鉄塔も見かけますが、それはどう違うのですか？」
アドバイザー：「それは特別高圧線です。170,000Vを超える特別高圧線下は、さらに建築制限が厳しく、水平距離3ｍ以内には建物を建てることや、竹木を植えることができません。」
相談者B子：「厳しい制限ですね。土地の価格が下がるのも納得です」
アドバイザー：「もちろん無償ではありません。電力会社から線下補償料が支払われます。しかし、土地の価格の下落に見合うほどではないですね。ちなみに、敷地内に電柱がある場合も、電力会社から電柱敷地料が支払われます。年間数千円ですが」
相談者B子：「高圧線下の土地は評価額が下がる以外に、他にも何か影響があるのですか？」
アドバイザー：「見た目の圧迫感や風が強い時には風切音もあるでしょう。電磁波による健康被害を心配される方もいますが、これは＜ある・ない＞両方の意見があり、実際のところよく分かっていません。不動産の売買時には、高圧線は嫌悪施設として重要事項説明書に記載されるので、買主への心理的影響もありますね」
相談者B子：「高圧線下の土地は、なかなかデメリットが多いですね……。『この部分に建物が建ちませんので、見晴らしがいいですよ』なんて言って、セールスポイントにできないですかね……」
アドバイザー：「それは誇大広告になってしまいますね」
高圧線下の土地には要注意
何かとデメリットが多い、高圧線下の土地。ご実家の敷地に高圧電線が通っている場合は、相続税評価額よりも実際の価値が下がる可能性が高いです。一度確認してみましょう。
筆者：松橋 輝彦（まつはし てるひこ）